三四线城市住房刚需已成对改善型住宅的需求

5月份以来，与一二线城市楼市不同的是，三四线城市新房市场成交量降幅进一步加大。与此同时，三四线城市库存面积增幅持续上升。专家指出，当前三四线城市房地产市场发展面临客观因素制约，需调整供应节奏，推出户籍制度改革等政策。

去库存压力大

数据显示，5月以来，三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升，去化周期虽然持续缩短，从月初的125周降至月末的96周（24个月），但目前仍居高位。

易居研究院*新报告显示，截至4月底，全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长20%，同比增长53%，并连续17个月同比小增，库存压力有所增加。在存销比较大的前十个城市中，三四线城市占据9席，包括芜湖、香河、大厂、包头等。

“虽然当前房地产市场成交略有升温，部分城市5月销售数据现正增长，但整体增长动力并不强劲，去库存压力依然较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

需求复苏不理想

招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，棚改正逐步退出三四线城市，棚改退出对销量的冲击并非线性，呈现出明显的滞后性，这种滞后冲击或在今年逐步体现。“另外，过去几年，三四线城市购房需求存在透支现象，预计三四线楼市将在内生和外力的共同作用下滞后调整。”

赵可表示，5月，重点城市二手房销量负增长持续扩大，体现出需求复苏的不稳定性。疫情冲击之下，房企加快回款，一些城市以价换量现象进一步透支三四线城市需求，三四线城市销量在三季度或面临调整压力。

三四线城市人口流失也是不利因素之一，兴业证券地产分析师阎常铭表示，2013年至2019年以三四线城市为主的省份城镇人口同比增长稳定在3%-4%的较低水平，但部分省份销售超出预期。从北京二手房信息的发展前景来看，未来会一直带来积极的影响。